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城里的宅基地可以买卖吗(此文案例为你揭秘真实答案)

农村宅基地房买卖标的物不仅是房屋,还包含了相应的宅基地使用权。享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员,即本村村民,其转让行为应经本集体经济组织同意,如买方并非房屋所在农村集体经济组织的成员,不具备可买卖宅基地房的特定身份,签署的房屋买卖合同实属无效合同。

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广东省广州市何某云名下有一处祖上留下来的老宅基地房屋,该房屋位于广州市城郊的城中村,总共二层半,149平方米,四室二厅二卫,近地铁口,地理位置优越。何某云持有《宅基地使用证》。何某云年事已高,随儿子在深圳定居,该处老宅一直没人居住。由于长时间空置,早已破旧不堪,因此,何某云便打算将该处老宅基地出售。

林某彬是广东省汕头市人,20世纪90年代即来广州做服装批发生意,现子女成家也想有个地方居住,而市区的商品房价格太高实在无力购买,便想买个宅基地房,一是价格便宜,二是面积宽可住的人多。

通过朋友介绍,林某彬看中了何某云的该处宅基地房。2016年10月1日,林某彬和何某云签订了《宅基地买卖合约》,约定何某云将本宅基地房出售给林某彬,总价43.6万元,定金3万元,首期款30万元于何某云将此宅基地房交付给林某彬使用当天支付。本合同自签署之日起三个月内双方到何某云所在村组织办理见证手续,拿到村组织见证书当天支付尾款10.6万元,任何一方违约,需偿对方人民币10万元。

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在签订合同当天,林某彬即支付了3万元定金,何某云也于三日后将此宅基地房屋的钥匙及《宅基地使用证》均交给林某彬,林某彬也依约支付了首期款30万元。

2016年10月26日,林某彬与何某云双双来到村里要求村组织对双方签订的《宅基地买卖合约》进行见证,但村里干部告诉林某彬与何某云,由于林某彬非本村村民,为外地户籍,村里不可能为双方的宅基地买卖进行见证,并且告知双方,该合约因违反国家政策可能无效。

林某彬遂要求解除双方签订的《宅基地买卖合约》,并要求何某云返还定金及首期款共3万元,同时还要求何某云赔违约金10万元。何某云却认为,宅基地是自己祖辈传下来的,而且还有宅基地证,房子也是自己的,凭什么林某彬要求解除合同,因此,何某云亦提起反诉,要求林某彬返还此房屋的《宅基地使用证》,将此房屋空后交还给何某云,并赔付违约金10万元。

两人的主要争议焦点有以下两点:

1.何某云与林某彬于2016年10月1日签订的《宅基地买卖合约》是否有效?

2.若该《宅基地买卖合约》无效,双方的损失应由何方承担?

最终经法院审理判决如下:

法院经审理后认为,双方签订的《宅基地买卖合约》因违反国家政策无效,而在签订该合约过程中,双方均有过错,因此,最终判决林某彬与何某云于2011年9月1日签订的《宅基地买卖合约》无效:林某彬搬出此房屋,将该房屋空后交还给何某云;何某云向林某彬返还购房款3万元。并驳回双方的其他诉讼请求。

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那么法院判断的依据是什么呢?

1.关于《宅基地买卖合约》效力问题。

《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

第八条第二款定宅基地“属于农民集体所有”、第六十二条、第三款规定“农村村民住宅用地,经人民政府审核,由县级人民政府批准”。国务院办公厅于1997年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条第三款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,2004年(国务院关于深化改革严格土地管理的决定)中规定:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由此可见,享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民,其转让行为应经本集体经济组织同意。

本案中,何某云、林某彬签订《宅基地买卖合约》的买卖标的物不仅是房屋,还包含了相应的宅基地使用权。而林某彬并非此房屋所在村的村民,不具备可买卖此房屋的特定身份,且该买卖未经县级人民政府的批准,故何某云、林某彬签订的《宅基地买卖合约》实属无效合同。

城里的宅基地可以买卖吗(此文案例为你揭秘真实答案)

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2.关于《宅基地买卖合约》无效,双方的损失承担问题。根据《合同法》第五十八条之规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应偿对方,因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

何某云、林某彬作为具有完全民事行为能力人,均应当知道法律、法规和政策禁止将宅基地出售给非本村村民和城市居民,但双方仍对宅基地使用权进行转让,因此双方均有过错。根据宅基地使用权证的记载内容,何某云作为宅基地使用权人明知宅基地不能转让但仍出售该宅基地上房屋,其过错远大于林某彬。对于林某彬反诉要求支付购房款利息的问题,对于上述分析可知,何某云虽然对于合同无效存在过错,且为主要过错方,但林某彬在房屋买卖过程中同样存在过错,而且,林某彬也已实际使用了此房屋,因此法院对何某云要求林某彬承担违约责任以及林某彬要求支付购房款利息均不予支持,符合兼顺过错与公平合理原则。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

农村宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员,即本村村民,其转让行为应经本集体经济组织同意,如买方并非房屋所在农村集体经济组织的成员,不具备可买卖宅基地房的特定身份,所签署的房屋买卖合同是实属无效合同。

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