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二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

现如今,除了购买新建楼盘的房子之外,二手房也成为不少人的选择。那么,二手房交易有哪些流程,需要什么手续呢?

二手房交易的流程

第一步,买卖双方建立信息沟通渠道。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

第二步,如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可选择交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

第三步,买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

第四步,立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

第五步,缴纳税费。

税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

第六步,办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

第七步,对贷款的人来说,在与卖方签订完房屋买卖合同后,由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

第八步,买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后,双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

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二手房交易需要缴纳哪些税费

1、营业税

个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。

个人购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2、契税

住宅90平以下1%,住宅90-144平以下1.5%;其它都收3%。

3.个人所得税

房产证颁5年以内销售,按销售价格1%征收所得税,房产证颁发5年以后销售的,能证明是卖家卖的家庭居住生活唯一用房的,可以免所得税;

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可按3%的比例核定征税;

个人转让自用五年以上,并且是家庭生活用房,其所得暂免征个人所得税。

4.评估费

一般过户不需要银行按揭,免评估费;评估费—般是千分之2到千分之五左右。

5.附加税费

城市维护建设税随营业税征收,计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率根据地区划分别是7%、5%、1%即市区7%、县城或镇5%、不在市区、县城或镇1%。

6.印花税

个人出售房产所签订的房地产买卖合同,属于“产权转移书据”征税项目,按合同所载金额万分之五缴纳印花税。

不只是房产出卖方要缴纳印花税,房产购买方也应缴纳印花税。

出卖双方所签订的房地产买卖合同应缴纳的印花税数额和房产出卖方相同。

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

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需要注意的是,由于目前全国各地楼市状况不一样,二手房的相关税费也会有一些差异。

比如在上海、深圳等地,为了调控楼市,对于非普通住宅的认定标准就不一样,这样也导致征收的税费也不一样。

以深圳为例,总价750万以上,同时容积率在1.0 (含)以下,同时套内面积120(含本数)平以上或者建筑面积144(含本数)平以上,就属于非普通住宅。

而在上海,非普通住宅的要求就跟深圳有所区别,比如在内环内,总价超过450万的房子就属于非普通住宅,而在内外环之间,总价大于310万的就属于非普通住宅。

而像有些地方为了扶持楼市或着其它需要,也会采取地方性的政策优惠,可能就会有相关税费的减免。

总之,买房之前,一定要清楚当地的具体规定。虽然二手房的税费标准全国是一致的,但由于不同地方政策标准不同,具体还是以当地政策为准。

二手房交易注意事项

1、看房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、看土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。

还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说如果还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量,就有点不划算。

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