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社区运营在地产营销中的重要性

近期有一则来自小区保安人士发自肺腑的声音,引发了广大物业同胞们的共鸣:

小区未交房的保安→交房一年后的保安→交房三年后的保安

小区未交房的保安

小区未交房的保安

虽然有些夸张,但足见物业人为业主们操碎了心。

除了价格、质量、位置、房型等,相信对于大多数买过房的人来说,还会考虑一个非常重要的内在条件,那就是“物业”。

拥有一个好的物业团队,不仅仅意味着今后将享受到良好的服务、小区环境,还将影响你今后的生活幸福指数和二手房价。

01 买房一阵子,物业“一辈子”?

买房时,压根就没考虑物业管理问题,入住后,只能羡慕“别人家的物业”仍然存在。不过,“物业一辈子”这种霸王条款已经成为过去式。

对于一些中小地产开发商来说,他们会联手一些百强物业,在宣传时依靠物业的知名度,吸引一波人气。大多数时候,楼盘与物业的关系可能只签订2~3年的合同。合同时间一到,可能就会与另一家物业公司合作。

对于业主来说,业主委员会也有权利换掉不满意的物业团队。今年的疫情就是一次试金石,在此期间就爆出过许多“业主换掉物业,选聘新物业”的新闻。

疫情期间,所有小区实行封闭式管理,测体温、定点消杀、安全宣传、人员排查等管理能力,将物业团的硬实力彰显无疑。许多业主感慨:好的物业还能保命。

除了做好基础服务,如何给不方便外出的业主,提供便民服务,打造良好的社区环境,成为优质物业团队的“头等大事”。

对于一些老小区来说,物业可能只扮演管理者的角色,而对于现在越来越多的新型小区来说,物业更多扮演的是“24小时管家”的角色。

随着当代人生活方式的改变,管家的职责发生了改变,可以说事无巨细,从环境卫生、社区活动、邻里纠纷甚至到生活缴费等等。物业管家不再只是服务执行者,更要担任运营者的身份。如何“开发”更好的服务内容,是合格的物业管家的首要任务。

02 从物业小社区,看见地产大布局

其实地产品牌做社区运营的理念并不不新鲜,几乎所有的头部房企已经都在做了。华侨城“为了一个家,打造一个城”,绿地“城市运营商”,龙湖“用细节诠释善待你一生”……包括此前我们讲过的地产跨界文旅,打造的向往生活,其实也是一种社区的打造。

房企为什么要打造自己的社区?其实很好理解。

筑巢引凤VS引凤筑巢:过去的房企还停留在“筑巢引凤”的短期目标战略阶段,而如何更隐形、快速、合理地升值保值?现在他们的战略已经进入“引凤筑巢”这一更长远的阶段。

一个足以“引凤筑巢”的社区应该是怎样的?

除了为不同年龄段的业主提供特色化的服务(如图书馆、健身房、老年活动室等),这些硬件设施的打造是基础。更重要的就是“社区运营”。这也就是物业需要持续做的事情。

为了提升服务质量和管理效率,一些房企打造了自己APP和小程序,通过移动社交网络运营自己的社区。比如绿地,就通过自家的移动端打通了智能家居、G系商铺、康养、停车场等资源环节,打造了完美的商业价值收割闭环。此外龙湖、弘扬、万达等多家房企都打造的了自己的APP。

还有前段时间一直热议的万科养猪,其实也是在为社区运营做准备。食品安全与业主的生活息息相关,万科自己养猪,从源头上为业主提供健康安全的日常饮食,而作为物业公司,就可以完美的打通整个产业链的上下游。

大多数房企是不单单只做住宅的,各种与生活息息相关的产业正在逐渐渗透到各个社区。如何最简单地获得最精准的客户,没有比社区资源更便捷的方式。将业主资源,牢牢抓在自己的手里,这就是从物业小社区,看见地产大布局。

03 隐藏在社区的商业蓝海

5月22日,受疫情影响,推迟两个月的2020年十三届全国人大三次会议终于召开。会议提出:“加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。”

这意味着在未来的社区服务中,不仅存在于新社区、次新社区,有越来越多的没有物业的老社区,开始招募物业团队。每一个社区,都开始需要物业公司管理运营。这个行业有巨大的商业空间和市场前景。

疫情以来,房地产行业受建筑停工、售楼部停售、成交停滞等影响,资本市场上房地产板块的整体表现不佳。与地产股不同,节后物业股颇受资本市场青睐。

上文,我们从宏观角度讨论了“社区运营”。

下面我们从微观视角,来看一看隐藏在社区中的商业蓝海。

从物业角度,有很多社区资源可以利用,对存量客户的有效盘活,提高社区资源有效粘合,提升资源价值是物业的切入点。

比如微信团购群、物业存放处、业主宠物服务、家政服务、房屋翻新、康养服务、教育服务,甚至金融产品服务等等。这些都是围绕社区业主需求,衍生出来的商机。

与物业类似的还有快递代收点,事实上,目前快递老板做社区团购的数量可能要超过绝大多数人的想象。

而且还有一个现象:物业做团长和群主的群是最活跃的。

由物业发起的社区群,天然比居民发起的社区群多出很多话题:公共设施报修、物业服务呼叫等等,不要小看这多出来的一点点内容,对于正在走向死亡的群来说,这些互动等同于救命。

从另一个角度来说,零售行业也将目标瞄准了商机。

比如说“社区拼团”:

截至目前为止,小区乐、松鼠拼拼、邻邻壹、美家优享、十荟团、食享会、你我您等20多家社区拼团企业,获得的投资总额已经将近50亿元。

比如说“商业广告投放”:

从衣食住行到吃喝玩乐,物业的手上掌握了最精准的客户资源和人脉。比如,在高房价小区投放沃尔沃或特斯拉的广告,肯定比在低房价小区效果更加精准。而在新型小区投放洗碗机广告,肯定比在业主年龄偏高的老小区投放效果更加精准。从投放费用上来说,通过物业投放社区广告,也比其他网络渠道、商超要便宜很多。

另外,《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

也就是说,小区电梯广告收益应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费,但并不等同于该收益归属物业公司所有。

04 结语

房企做好社区运营,可以为品牌提升美誉度;物业做好社区运营,可以提升自身和社区的长远价值;业主选好社区,可以提升生活品质。

抓了一手好牌的物业,如何近水楼台先得月,迭代更新人性化的社区服务项目,抢占社区蓝海商机?需要精准分析、把握业主需求。

未来好的社区服务,不仅可以引凤筑巢,还是一门物业和业主都能从中受益的“生意”。

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