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初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

今年的上海楼市,特别有意思。

大家都知道,其实开年之后上海楼市的行情还在启动前期,当时买房人是非常有主动权的,新房在金三银四着急抢跑入市,二手房因为无法看房,量价还没开始回稳。

所以很多人都觉得当时的静淡行情,买房不用着急,学区房更不必焦虑。

一切的计划都看起来非常完美,趁着市场的重挫,慢慢淘笋。

但是,3月份公民同招、民办摇号政策出台之后,家长们首先坐不住了。孩子的教育可是天大的事,大家还是低估了上海家长对于学区的敏锐和执行力。

从年后开始,学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间,部分低总价学区房就迎来了接近20%的涨幅。

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

这种连锁反应,现在仍然在持续。学区房的跳涨,比现在的新房认筹火热还要明显。

今天就想和大家聊聊:如今的上海楼市,因为学区资源的稀缺性,被学区房影响有多厉害?

1

首先来看看新房。

对于新房来说,是没有确定对口学区这一说的,但是只要板块内天降优质学校,新房立马就会绝地逆袭。

之前的公元2040,因为区位因素,去化一直很不理想,但是谁也没想到,因为进才东,最后完美逆袭。

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首创禧瑞荟也很典型,即使在大虹桥的核心区位,但是在过去几年里,大家对于华漕板块的认可度是不怎么高的。

早期整个板块没有很好的资源兑现,很多东西都是纸面规划,甚至到现在龙湖天街也是被鸽状态。

因为前期不被看好,一期刚开盘的时候,去化真的要用惨淡来形容,但最后的情况我们也知道了,因为华师大的落位,首创1期迅速清盘。

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如今的2期强势要涨到6.4~6.5万,很多人都觉得夸张,但不要怀疑学区对新房去化的推动能力。

包括之前业主维权、销量不佳的金辉海上名著,在传出将对口复旦大学附属闵行实验学校的消息后,被一抢而空。

目前已有二手房挂出,在外环外的莘庄挂到了8万5的单价。

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包括后续的映虹桥,如果宋庆龄学校合作公办真的落地,也会补上板块的短板,快速去化。

不光是单个新房项目,现在即使我们具体到板块内部去看,也会发现前滩现在为什么能站上12w?

仅仅依靠九宫格的规划吗?

很大的影响要素就是华二学区的利好。

这种板块突起的原因,也同样适用引入福外的唐镇、引入明珠的森兰逆袭,产业外溢和人口导入的确是购买力的底层逻辑,但实实在在的高成交价都是因为学区的力量在背后支撑。

所以那些附近没有优质公办学校的新房,特别是总价段偏高的小区,日子真的很难过。

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

虹口、闸北的百慕大四天王虽然都在内环线,但都不对口优质学区,认筹率看起来着实有些惨淡。

在公民同招的上海,当家长们失去了民办这最后的安全感,如今买房就一定会考虑学区。

现在上海,不管是新房还是二手房,不对口优质学区,真的很难卖上价格。

除了三公之外,绝大多数的优质公办学校,都是需要购买学区房才能入读。

这个趋势,依旧会贯穿未来的房地产市场,因为上海最不缺的就是购买力,而优质的学区资源却是存在高竞争力的。

2

再来看看二手房。

今年有两个现象:优质学区房的跳涨、学区断层的抛压。

首先来看优质学区房的跳涨,我们的矩阵号「上海学区房攻略」曾经做过几组区域代表学区房的涨跌幅表格。

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

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初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

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可以看到,其实上海学区房的跌幅很窄,但只要跳涨把低总价笋盘吃掉之后,整个学区房的总价门槛就会一下拔高,最高的涨幅甚至到了夸张的42%+。

更新的数据,洋泾菊园的东园一村学区房,从之前的最低240万跨上了400万。而对口上实东的金桥酒店公寓,过去47平挂户口的学区房,从去年的成交单价7.5万跳到了8万、9万,再到最近的10万+。

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

如今只要学校很强,总价很低,得到的市场反馈一定是非常强烈的。

学区房跳涨不用多说,但学区断层就会造成抛压是什么情况?

明珠学区大家都知道,在浦东是一梯队的领头羊。

但今年有点不行,因为明珠是单学区,不如双学区和一贯制来的确定性高。

所以为什么今年优质双学区和一贯制学区房可以大涨,而对口明珠的学区房,价格涨幅很小,甚至还有些回调。

因为浦东的小升初是户籍对口,读哪所初中,不是由读哪所小学决定的,而是根据房产划片对口。

所以类似明珠这种强势的单学区房价值受到了打压,明珠对口的初中不够强,这也是为什么对应三四年级的那一批家长,开始出现抛压,去购买浦东的中学学区房,来让中学接上。

所以无论是潍坊十村还是万科金色里程,价格涨跌都很稳定,而挂牌量却实实在在出现递增。

初中学区房有用吗(为什么要有学区房的存在)

不过,依旧想要告诉大家,如果在这种学区房火热行情中预算有限,明珠倒是个不错的抄底机会,对应东昌南校的明珠A和对应上南东校的明珠C,今年的自招预录率都在提高,不排除未来有可能从一个三梯队变成二梯队。

如果已经一二年级了,那就是建议买初中学区房了,但实际上这两所初中还没到值得买初中学区房的程度。

所以如果预算够不上优质双学区或一贯制名校,又比较认可明珠的教育理念,或许可以考虑买入。

这种强势行情中,根本就容不得多考虑的机会。

要么直接一步到位拔高预算上双学区和一贯制,要么就心大一点,降维到价格足够笋,而且对口初中呈上升趋势的小学单学区房。

3

所以总结下来,未来的学区房,哪些会更吃香?

第一种,还没有确定学区的学位房。

这个并不是完完全全没有学区,而是已经规划还没有正式落位的。

比如华二之于前滩,华师大之于华漕,背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。

这一种,适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻,或者已经用完学区的家庭,不适用于着急用学区的家庭。

第二种,学位被占用但值得过渡等待的学区房。

这种很常见,上家还没毕业,我又等得起,价格就有谈判空间。

相比学区买入即用的来说,价格会更低一些。

第三种,买双学区或一贯制名校。

这种就是谋求确定性,无缝对接带来的安全感是最实在的,因为置换的过程不仅劳民伤财,同时也是心力交瘁的。

第四种,买潜力能够逆袭的学区房。

这种适合预算有限的家庭,想要优质学区房又无法拔高预算,那么就靠板块内的鸡娃能力,让第三梯队逆袭成第二梯队,第二梯队逆袭成第一梯队。

当然,这种情况对于选筹的能力很高,建议从平米这种专业房产咨询机构获取有效信息。

4

最后回答一下很多家长关注的问题:未来学区房是否存在划片的政策风险?

首先要明确一个问题,划片政策在理论上是存在的,但是要根据所在区的情况。

比如上海早就推出多校划片政策了,只不过名字叫做电脑派位。

长宁区就是一个代表,分为8个号块实现按地块划片和多对多的电脑派位。

而对于上海来说,如果真的全面实施多校划片,也是初中最先落实。

因为不可能不顾小学阶段的孩子,安全、体力、接送难度等因素,所以就近入学肯定是首要原则。

即使未来上海的小学真的多校划片,大概率也是学校比较集中的小片区内实施。

按区域来看,浦东的划片可能性也比较小,因为整个区域实在是太大,不可能一个区搞划片,从东到西实在太远。

最多是板块划片,类似源深板块这种学区资源集中的地方,才会被划片。

而像碧云、联洋这种就一个学校的板块,不可能划片跑到很远的地方去上学。

已经买了学区房的家长也不用担心,上海如果真的实施多校划片,参照北京的做法,也是新老划断,不太会一刀切。

针对学区房的风险,几个真诚的建议给到大家,可以作为风险控制。

1、选品质好兼顾自住的板块。

选商品房多且品质好的板块,比如碧云、联洋、大宁、新江湾等。

选学校,其实也是选邻居、选同学、选相同理念的家长。

能买的起这些房子的人,素质相对都比较高,整体的氛围和层次还是有保障的。

2、慎选老破小集中的片区。

老破小集中的片区,人多,学校多,是最容易实施多校划片的。

而老破小本身的居住属性比较差,学票价值占比较大,一旦被划出,或者不再确定对口某所优质学校,价值立马就会跳水。

3、选产业集中且擅长鸡娃的片区。

比如张江、前滩、大虹桥等等。板块内都是高学历高素质人才,多年以后通过鸡娃,菜小变牛小也不是没可能。

这种适合博概率,但不适用于着急用学区的家庭。

挑选学区房本来就是一场家长的修行,希望各位家长们,可以通过成功的教育,让家庭迈上另一个新的阶层。

未来的学区房,依旧会有独立行情,而那些产品力优良、学区优质、兼顾自住的学区房,以后的价值涨幅更会突破我们的想象力局限。

永远都不要低估,中国的家长为了教育,可以有多拼。

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