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背锅的人(昆明中望城)

继别样幸福城之后,昆明又有楼盘烂尾了。

据《中国科技投资》报道,绿城中国首入昆明的项目春江明月,已经烂尾近2年,去年年底在当地的协调下复工,然而业主反映,一直到今年7月该项目依旧未竣工。

不只是春江明月,绿城在昆明的其余两个项目,绿城·龙山玫瑰园和云青花园,土地使用权均被司法拍卖。

绿城算得上头部房企了,2019年的克而瑞销售榜上,绿城的操盘金额超过2000亿元,和世茂、华润置地相差无几,排在第11位。连续翻车,确实让人意外。

要指出的是,这几个项目,绿城只是代建“贴牌”。但如此接连烂尾也说明,绿城现有的发展模式存在着不小的问题。

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作为绿城的昆明首秀,春江明月项目在2015年面世时,曾引发广泛的关注,单价一度直逼两万,很多人就是冲着绿城的品牌买的。

但事实上他们并不知道,所谓的绿城·春江明月,并不是绿城独立投资的,和绿城也没有隶属关系,真正的开发商是国福集团房地产开发公司,一家昆明本土房企。

为了提升溢价率,国福集团选择绿城代建,楼盘改名绿城·春江明月。但施工过程中,国福集团出现资金问题,无法支付中核工的工程进度款,导致项目于2019年1月停工。

背锅的人(昆明中望城)

由于楼盘交付时间一再延期,业主开始四处投诉维权。在人民网地方留言板上,有业主发起求助,恳请救助“1000多户无家可归的业主家庭5000多人”。

官方协调下,项目计划于2020年春节后复工,然而据最新报道,目前依旧处于半停工的状态。何时能够收房,依旧是未知数。

一个市场火爆的项目,还是冠名绿城的楼盘,就这样处于烂尾状态。尤其是在获知开发商不是绿城后,很多业主倍感受骗,因为当初的宣传,都是打着绿城旗号。

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站在绿城的角度看,当然是有些背锅的,因为它只是代建,无论是拿地还是挪用资金导致断裂的都是国福集团。而且这种代建模式,在房地产市场也相当常见。

官网信息显示,绿城中国布局房地产上下游业务,形成了重资产、轻资产和“绿城+”三大板块,其中“轻资产板块强化代建业务”。

背锅的人(昆明中望城)

事实上,绿城还是全国最早开展代建业务的,早先做政府保障房的项目,后来则拓展到商业楼盘的代建,今年7月,旗下的绿城管理分拆上市,也成为“代建第一股”。

对绿城来说,尽管频繁翻车,代建这种差异化的竞争,带来的好处依然是显而易见的。

代建是典型的轻资产模式,不需要太多的资金投入,只用输出品牌和管理,就能收获销售收入5%左右的服务费。

同时,给其他开发商的楼盘贴牌,其实也是变相的扩大品牌影响力,它为低成本地进入某个城市,或者进行规模化扩张,提供了有效的路径。

数据显示,2020年6月30日,绿城代建管理项目就达到268个,合约项目总建筑面积约7331万平方米。

而根据绿城2020年半年报,上半年代建管理项目合同销售金额约251亿元,而投资项目合同销售金额约661亿元,代建业务的分量之重可见一斑。

由于是轻资产模式,所以代建板块的绿城管理,不但营收增长快,毛利率也相当高,前几年营收和毛利率的年复合增速,几乎都在40%以上。

代建模式的受益者不只是绿城,那些中小型房企,有土地资源,而没有品牌优势和管理经验,交给绿城代建,可以获得融资便利,还可以实现楼盘的大幅度溢价。

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绿城管理的招股书显示,截止 2019 年,公司新订约总建筑面积约为 1600 万平方米,占中国房地产市场份额的23.7%。

作为代建领域的龙头,贴牌生意帮助绿城快速扩张,但这种路径绝非无本万利,品牌输出本身就有很大的不确定性,最典型的是中小房企的资金安全问题。

一般来说,绿城选择合作伙伴时,除了审核土地证,还会对资金条件进行考察,对项目进行背景调查,避免贴牌后资金断裂,而绿城背锅。

背锅的人(昆明中望城)

但随着战线拉长,代建业务的规模如此庞大,在筛选合作开发商上,难免会百密一疏。

尤其是像昆明这种情况。因为绿城原本的业务重心,就在长三角、环渤海一带,在首入之前绿城没有业务涉及,对当地的市场和开发商的资金情况,未必掌握得清楚。

加上在代建模式中,绿城只是输出品牌和管理,获得增值服务收益,并没有太多的权限去监督干预开发商的资金使用情况,所以很容易被一些有经营问题的开发商所连累。

所以我们看到,在绿城代建板块不断扩张的同时,相应的项目维权,也在不断增加。昆明的几起例子不用说,江苏启东绿城贴牌的玫瑰园项目四期,也是闹了好久都没交付。

这一点绿城方面也心知肚明。绿城管理的CEO李军就曾直言,也担心在开发过程当中,因为委托方企业的经营问题和现金流压力,导致项目做不下去,对终端的购房者是一种伤害。

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像昆明这种情况,绿城当然可以说是被中小开发商坑了。在法律层面,业主的购房款,不是进了绿城的口袋,绿城也没有为烂尾负责的法律责任。

但话说回来,业主当初购房,说到底还是冲着绿城的品牌去的,如果没有贴牌,他们不可能花更高的价格,去买这些本地开发商的楼盘。

所以项目烂尾后,业主声讨绿城,是完全情有可原的。而且对绿城来说,由于合作对象的把关不严导致楼盘交付难,对精心打造的品牌形象,同样是巨大的折损。

品牌输出的收益和折损,这笔账绿城不得不好好权衡。而且从长远的角度讲,昆明连续翻车的遭遇,只是其发展挑战的一个缩影而已。

随着房地产进入存量时代,代建业务的增长,同样面临着瓶颈。数据显示,近来绿城管理的营收和毛利,都是呈现逐步下降的趋势。

背锅的人(昆明中望城)

2019年,绿城管理的营收增长,降到34.61%。而今年上半年,实现收入8.15亿元,同比下滑21.3%;毛利3.40亿元,同比下滑26.58%。

更重要的是,绿城的项目和土储,70%以上聚集在一二线城市,而这些地区正是楼市调控的重点地区,随着调控尺度收紧,贴牌后的楼盘溢价空间,其实在大大减小。

说得直白点,中小开发商开发的楼盘,打上绿城的招牌后,不再像以往那样能轻松地卖出高价了。

与此同时,随着代建项目规模不断扩大,加上融资收紧后中小型开发商洗牌加速,导致绿城管理的营业成本和项目风险,呈现双增加的局面,项目质量问题和维权风波高发。

在代建规模和品牌把控之间,绿城又该如何做好平衡呢?

不管怎么说,口碑这东西,建立起来殊为不易,但瓦解起来,却是分分钟的事情。

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