SEO技术教程学习
重庆网站优化、网站排名服务

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

最近的上海楼市很魔幻,一半是火焰,一半是海水。有人发现自己的房子跳涨了10%,甚至20%,高呼牛市来了;又有人的房子挂牌价低于17年高点,一降再降也卖不掉。调控的力度也是史无前例的,深圳、沈阳相继加码限购政策,网上长期看空房地产的声音也是不绝于耳。

诚然,这两种声音都有一定的道理。但是,人们往往只关注自己家的房价和想入手片区的房价,观察的样本过于片面。

我们团队全面考察了整个上海市场,得出一个结论——当下就是结构性的行情,并不是所有房子买了都会上涨。

先来说说我们观察到哪些现象。

1

学区房抢手

之前,上海的民办教育要强于公办,特别是初中阶段,呈现碾压的态势。所以,学区房的溢价,一直不怎么高。

去年,上海教委颁布了“公民同招、民办摇号”的新政策,意在扶持公办,优质生源回流公办校是大概率事件。

原先靠付学费能解决的事情,现在要靠买学区房来解决了,学区房的供需出现了微妙的变化。

但市场的反应是相对滞后的,可能是受疫情的影响,直到今年七月份,学区房行情还没完全启动的迹象。

我们在介绍大宁板块时指出了,小学+初中双一梯队学区房有学区溢价扩大的机会。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

话音刚落,行情就开始了。

大宁的几个次新房小区挂牌量急剧萎缩,以两房和三房户型为主的宝华现代城,链家挂牌仅剩两套大四房,且之前挂牌均价都在9万左右,短短两个月,攀升到了近10万。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

疫情对有钱人的冲击最小,标杆楼盘的涨幅是最猛的。短时间内,金茂府的成交价水涨船高。

天花板价格大幅上调,最高挂牌单价从12万/㎡冲向14万/㎡。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

顶级学区房供给就那么点,是很明显的卖方市场,买房人只能接受业主的调价。

2

新房持续火爆

新房热其实已经持续一段时间了。

2018、2019上半年,新房热仅限于前滩、大虹桥的限价新房。其他房源销路都比较惨淡,土拍价格也跌至冰点。

2019下半年开始,上海市中心掀起了一波豪宅热,云锦东方、滨江凯旋门、碧云尊邸…日光盘频现,这也给了所有买房人足够的信心——市场上不缺购买力。

随后,传导到一些高功能性小户型楼盘,如中海汇德里第一批房源、鑫耀中城,都是300%以上的认筹率。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

而到了当下,我感受到了热度的进一步提升。

中海汇德里第三批房源,认筹率超过900%,比第一批房源提升了三倍,十个人抢一套房。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

一些看上去性价比没有那么高的新房,也被抢爆了。

徐汇区”下只角“长桥板块的汇城南街里,周边城市界面破旧、靠近外环线、没有地铁,开盘单价接近8万,一些人等着看无人问津的笑话了,结果认筹率居然超过300%,让人大跌眼镜。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

宝华城市之星被称作”贫民窟里的豪宅”,房子品质很不错,却矗立在一堆老公房之中,门口的石泉路万年堵车,前两期卖得很艰难。此次楼王出售,都是大户型三房,与当下的紧凑户型潮流不符,居然也一举清空了。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

分析一下背后的底层逻辑,其实不难理解火爆的新房市场。

年轻人正成为购房的主力,他们对于房子产品力的要求更高,比老一辈买房人更加喜新厌旧,“新房癌“的比例大幅增加。另外,房价高速普涨的黄金时代已经过去,房产的金融属性逐渐退潮,更凸显房子的消费属性。

更重要的,现在的新房走紧凑户型的路线,同样的户型,总价并不比周边二手房贵多少,性价比上产生了降维打击。

3

土拍市场已进入牛市

2018和2019两年,整个上海土拍市场是一个冰封期,即使是区位不错的,如仁恒和融创在大宁附近的市北高新拿下的住宅用地,都是4万多/㎡的底价成交。

半年前,土拍市场还是一潭死水。今年四月份,北外滩的黄金地块以地价6.3万/㎡出让,虽然最后中海被查出来是围标。

直到六月底,杨浦定海街道推出了一块地,55000元/㎡起拍,底价直逼北外滩核心区。要知道,这是一块杨浦区边角料的地块,都快出中环了。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

最后以6万5/㎡的价格成交,溢价18%,超过了之前虹口在北外滩放出来的地皮。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

经此一役,我有种预感,土拍市场可能要热起来了——卖地的人先抬高底价了,这无疑是给拍地的开发商一针强心剂。

如果没有疫情,土拍市场可能还会再冷一阵。而疫情对经济,尤其是地方财政打击不小,上海同比下降12.2%,是时候卖一波地补充财政了,土地量价齐升是上头人愿意看到的。

仁恒在定海社区打响了土拍市场回暖的第一枪,金隅更是在内环线最差地段之一的大桥街道,以接近40%的溢价率、超过85000/㎡的单价拿下住宅地块。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

之后的几场住宅用地拍卖,基本维持了40%左右的溢价。外环线甚至外环外的地块,楼板价达到了2018-2019年间中环线的价格。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

本月初,浦东新场的一块地溢价达到了60%,预示着,土拍市场已领先上海楼市,进入了全面牛市阶段。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

要知道,这些土拍,都是在7/15深圳限购政策加码的背景下成交的,上海土地市场确实已经被压抑了太久,新的一轮周期已经开始。

4

楼市的冰火两重天

平时关注学区房、新房或者是土拍市场的人,会有一种错觉:上海楼市的全面牛市是不是开始了?

然而,我们把眼光抛向剩下95%的二手房源,会发现:缺少了学区,缺少了能与新房竞争的紧凑户型,它们的成交价迟迟还没回到2017年的高点。

这一轮行情诡异的地方在于,火爆的都是学区房、市区新房这种高总价段的品种,总价段越高的豪宅越不愁卖。而300-500万左右的刚需上车盘,却没有多大的动静。

以往的各轮行情,都是从刚需盘开始发动的,卖出刚需盘的人买入改善盘,卖出改善盘的人置换成豪宅。

而这次的行情,就是在云端直接发起的,高净值人士不用卖房置换,直接掏钱就能买房了。另一方面,疫情叠加经济下行,裁员潮来临,买刚需房的阶层,谁也不敢轻易背上30年的贷款,现金流随时会断。

而有钱人都是偏好买新房的,或者为了后代教育不得不买学区房,不属于这两个品类的二手房他们是不会碰的。

这才造就了当下的结构性行情,新房和学区房火热,其余二手房仍在静淡市。

5

当下的买房选择

目前的上海楼市,依然是结构性的行情,全面牛市还没有到来,暂时也很难到来。

按揭买入房产,是有资金成本的,我们最好避开那些买入后多年不涨的房产。为此,针对当下的市场,我想给大家几条买房建议:

①双一梯队的学区房,如大宁板块,虽然已经有所涨幅,但学区溢价仍然不大,后期继续上涨是高确定性的事件。另外,如人广、碧云的一些高总价学区房还没有什么动静,有实力的买房人可以考虑。

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

有人会说,学区房已经比周边二手贵了1-2万/㎡了,还能继续买吗?

那是没有见识过北京、南京这些公办教育资源压过民办教育的城市的学区溢价,一街之隔,板块差价就是一倍:

魔幻的上海楼市,抢房与降价正在同时上演

不过,我认为,上海毕竟是民办教育起家的城市,公办教育再怎么发展,不会完全碾压民办。上海也是个理性的城市,市场不会把学区作为唯一的定价因素,学区溢价会进一步扩大,但不至于到夸张的地步。

②新房只要户型、价格合理,依然建议大家去参与摇号。然而,随着新房限价的逐渐放开,限价新房的套利机会已经没有了,现在下手,得优选那些户型紧凑、区位优秀的产品,当然,前提是摇得到号。

③关注那些新房限价放开的板块的二手房,如大虹桥的徐泾、市北高新等板块,已经暗中涨价。

新房的涨价对周边二手房的价格是有推动作用的。上一轮房产牛市中,大宁金茂府开盘即售9万/㎡,而那时周边的宝华现代城、慧芝湖只有5-6万/㎡的水平,瞬间引爆二手房市场,大宁也成为牛市中的先头部队。

之前限价锁死5.8万的大虹桥有所松动,首创禧瑞荟、虹庐湾相继突破6.5万/㎡。其实周边有相当数量的次新房,存在补涨机会。

市北高新原先限价在8.6万/㎡,在限价下,静安府也卖了一两年才清盘。现在突破限价的融创静安映、仁恒静安世纪来了,不对口学区,单价提升了还能日光。这对周边的非学区房是一种支撑,普遍涨了5%左右。

④当下是不错的购房窗口期,但在这里我也想作一下风险提示。疫情过后,决策层还是维持对房地产市场最严格的调控,深圳、沈阳等城市纷纷加码限购限贷政策,显示出这一届坚决不拿房地产当”夜壶”的决心,上海后期跟进,出台限售、限制lh买房的可能性也不小。我们要作好长久作战的思想准备,博取”暴击“的机会可能再也没有了,更应该改变心态,把房产当作一项稳健增值的选择。

最后,我想和大家说的是,政策打压很严格,网上唱空的声音也很多,而与之相对的,上海却在最严的限购限贷背景下,走出了现在的行情。即使后面政策加码,影响的也是一小部分购买力,对学区房、限价新房的行情构成不了打击,犹豫不决上不上车的,事不宜迟,现在、立即、马上买房。

购买其他品类住宅的,也不用太过悲观,上海这座城市还是在蓬勃地发展,看看徐汇滨江、北外滩那些大工地就懂了。2015-2016的暴击翻倍行情没有了,我们还有“慢牛”的行情,这也是最有利于买房自住的主体人群的,也是最符合成熟社会发展规律的路径。

以上是正文,来自阿楼。

如果你觉得有用,请把这篇文章转发给有需要的朋友。

本文链接: http://www.xusseo.com/lajifenlei/38166.html

版权声明:本文著作权归原作者徐三seo所有,转载请注明出处,感谢!

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

重庆SEO培训徐三为您提供最专业的SEO方案

SEO十万个为什么熊掌号专题

友情链接


#