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一个地产「跨界大鳄」的摇摆与挣扎

一个地产「跨界大鳄」的摇摆与挣扎

一个地产「跨界大鳄」的摇摆与挣扎

一个开发商因为白酒公司的资金问题被告上法庭并立案调查。听上去八竿子打不着的两个行业,在现实里却破了次元壁。

A股上市公司舍得酒业在2020年中报业绩发布前披露,间接控股股东天洋控股集团及其关联方蓬山酒业公司非经营性占用公司资金,至今尚有4.4亿的本金未还。

这意味着舍得成了天洋明目张胆的“提款机”。随即上交所展开问询,包括天洋实控人周政在内的公司高管已被正式立案调查。

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“智慧人生,品味舍得。”对许多人来说,出现在央视黄金时段的这句广告语,有着过耳不忘的魔力。相比之下,天洋仅在河北燕郊、秦皇岛几地有着知名度,还是以电器、楼盘成就其威名。

在遍地互联网+跨界见怪不怪的今天,房地产+白酒仍然让人摸不到头脑。自带跨界基因的天洋却将这样的魔幻变成了现实。

2015年8月,经过200多轮的激烈报价,天洋控股以总价38.22亿元的势在必得之姿,拿下了A股上市公司沱牌舍得的实际控制权。

2016年,天洋控股与中国建设银行廊坊支行签订的《并购融资合同》显示,后者通过理财产品为天洋控股提供融资款项22.9亿元,用于前者的并购项目。而天洋控股用其持有的沱牌集团全部股权作为担保,并且还用其地产项目的销售现金流作为补充担保。

天洋控股花了不是自己兜里的38亿元,而舍得付出了真金白银的利润。

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在入主舍得酒业之前,天洋完全没有白酒行业的经营经验。舍得酒业自爆巨额资金被占用,掀开了天洋控股盘算已久的“小九九”。

沱牌舍得称公司间接控股股东天洋控股及其关联方非经营性占用公司资金,2019年发生额21.6亿元,2020年截至8月19日为18.5亿元。

这意味着,天洋连续两年大规模占用舍得酒业的累计资金高达40亿,且目前仍有4.75亿元尚未收回,占了舍得酒业2019年净利润的93.5%。也正是因为这4.75亿元,舍得酒业才在中报发布之前不得不自曝其短。

作为上市公司,舍得酒业的非经营性资金占用涉嫌违规,侵犯的是中小股东的权益。

除了违规来回拆借的资金,据舍得酒业公告数据,舍得酒业还在房屋租赁及购买产品方面,与天洋发生多次关联交易,交易金额高达1.6亿元。

想方设法把舍得的钱打给天洋,在大部分人看来,似乎只是左手换右手的事。

03

明目张胆把上市公司当做自己的“提款机”,这一番操作暴露后,不禁让人怀疑天洋内部的资金黑洞有多大。

入主沱牌舍得看似是一步“空手套白狼”的妙棋,然而天洋控股通过借款拿下了舍得酒业的控制权,一旦天洋控股出现现金流问题,其所持股权便可能被司法处置。

何况这笔23亿元的欠款,最终期限原是要在2019年6月28日还清。据媒体报道,之前天洋控股只还了3亿,剩下的20亿,天洋控股只能继续用舍得集团的股权进行质押展期。

舍得不是天洋的第一次跨界,也不是天洋第一次借壳上市。2013年,天洋曾成功借壳在香港上市。后于2017年改名“梦东方”,并剥离房地产,主业转型为文化娱乐、旅游度假区等业务。

如今梦东方同样陷入亏损及债务困境。2020年半年报数据显示,梦东方上半年总收入1121万港元,同比减少70.7%,净亏损约2亿港元。一年内到期的流动负债高达23.5亿港元,同期银行结余及现金仅有5917万港元,账面结余和现金远远无法覆盖流动负债。

梦东方公司秘书陈德光曾向媒体称,旗下文旅项目至今仍大多处于开发阶段,目前收入还是主要靠房地产销售和租金。

他也说明了梦东方文旅项目的操作逻辑:“文旅项目都会配建一定的住宅,前期用住宅项目销售的现金流去平衡文旅的投入,后期文旅项目带来收益后也拉动住宅价值,达到良性循环。”

但以目前来看,天洋跨界伸向文旅和白酒的触角,还不能称之为成功。

想以舍得拆解资金补窟窿,却把自己套了进去。想做大文化、大文旅,却还没有什么声响。不禁让人想问,房地产不是公认的赚钱行业吗?天洋为什么不继续好好卖房?

04

二十年前,“进京赶考”被视为房企发展壮大的康庄大道。

周政并不满足于燕郊小镇,早在2003年便将总部搬至北京。似乎也并不看好住宅地产的未来,进入北京市场掏出26.15亿元只是拿下房山的三块商业金融用地。

这个被视作“大北京”重要战略的房山超级蜂巢项目,因北京商住限购政策,销量陷入了泥潭,让天洋几乎动弹不得。

京城居不易,对房企来说也是如此。有人曾称,如果房企项目没有突出的卖点,在资金方面也不是非常强势,发展的情况自然不如人意。

据公告披露,该项目于2017年2月从恒丰银行取得开发贷款 28 亿元,仍欠款25.1亿元。这笔债权,于2019年12月被山东金融资产管理有限公司正式接管。

此后,山东金融将周政及天洋控股告上法庭。天眼查显示,周政及天洋控股已于2020年8月3日被北京市第二中级人民法院列入被执行人名单,并被限制高消费。

当天洋这类来自三四线城市的开发商,削尖脑袋想进入北京市场的时候,龙头开发商则早早转头布局二三线,甚至四五线城市,以高周转的降维打击走出另一条路。

资金大窟窿一个接一个,地产主业原地踏步甚至开始后退,文旅产业盈利能力堪忧。当“现金牛”舍得无法再向其输血的时候,“跨界大鳄”还能行走自如吗?

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如果卖房能像十几年前那样容易的话,相信作为天洋实控人的周政或许会选择继续卖房。

1993年,周政以秦皇岛的音箱服务部为开端,从电器、百货一路到房地产。对他来说,跨界就是这么简单。对天洋来说,最重要的是搭上了房地产黄金时代的“最后一班车”。

天洋城、天洋广场到天洋城4代,周政在历来排斥外地房企的燕郊市场,凭借标杆项目站稳了脚跟,并吃到了房地产大周期下的红利。天洋城、天洋城4代都曾被认为燕郊最火的项目。

2015年,天洋集团耗资20.8亿元拿下燕郊最大烂尾楼“成功大广场”,据称要斥超60亿资金将其改造为“天洋·创新中心”项目。

然而在两年后,燕郊颁布了限购政策,楼市很快从高温冷却至冰点。

据舍得酒业公告,这个被寄予厚望的项目被爆拖欠了9.74亿元工程款,成功大广场向香港国际仲裁中心提起仲裁。受制于此,天洋控股持有的四川沱牌70%股权随后被冻结,直到今年8月4日刚刚解冻。

另外,杭州工商信托披露,天洋控股在2017年发行了 “天洋燕郊创新中心1号”及“天洋燕郊创新中心2号”两款集合信托计划,合计募资规模高达48亿元,目前均已展期兑付。

直到今年,天洋·创新中心项目才改名为“北京logo”正式入市。据媒体报道,这个项目烂尾转手辗转多年后,如今产权只剩下二十多年。

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叫板迪士尼、剑指万达广场、探寻独角兽、扩展白酒和矿业,天洋想做的太多。早早放弃了原本发迹的房地产主业,有实力的原因,也有运气的问题。

工作日晚上的北京大望路,最热闹的地方不是SKP,而是路口对面郎家园开往燕郊天洋城的818公交站。天洋城承载了数万北漂的买房梦,跨省通勤上班的队伍排到20米开外的北京电视台,这里拥挤且喧闹。

大望路再往东两公里,越过北京东四环的立交桥,在通惠河边有几栋中西合璧的天洋·运河壹号便是天洋控股的北京总部。与CBD的鳞次栉比的高楼大厦截然不同,这里神秘且低调。

同在东四环,不远处是另一个房地产传奇中弘的总部。与天洋相似,中弘也有着自己的标杆项目北京像素,同样重仓商住用地,也曾转型失败踏错了节奏,陷入资本市场迷局,并最终吞噬了自己。

如今烂尾的中弘大厦仍在东四环边等待能够复活的春天,而天洋·运河壹号的主人是否能看到迷局的出口。关于天洋的得到和失去,或许只有周政心里最为清楚。

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