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如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

周三的这条热搜,很多朋友都看到了吧。

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

首先明确一下,这个数据是靠谱的,天津房价差不多从2017年就一直在缓跌过程,只不过今年的表现要更突出。

其次不知道大家看到这则消息,是什么感受?

无房的朋友可能会觉得,哇,跌的好啊,再多跌点我好上车。

有房人可能会嘀咕,介是嘛情况,天津房子不行了嘛?

不过,最先坐不住的反而是天津住建委,11号一早就在官网首页发布了一则通告:我们没跌,现在量价都倍儿稳~

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

天津这则消息,让我想到了另外一个刚刚走入下行通道的,苏州。

苏州这一波调控决心的确很强,但反向导致的结果是,限售锁住了二手房流动性,而且二手价格也被限价新房打压的毫无脾气,最终的结果就是二手量价齐跌。

好,了解完现象我们今天就来聊聊,如果天津苏州的房价持续这样跌下去,会发生什么样连锁反应?

城市的房子还能不能买?什么时机买?

01

首先,房价无论是下跌还是上涨,都会间接影响成交量。

所以我们来想想,这种下跌趋势下,成交量到底会涨还是跌?

有些朋友可能会说,房价跌了,我和隔壁的老王都买得起更好的房子了,所以跌了之后应该很多人去看房,成交量会上涨。

但现实逻辑却是恰恰相反的,房地产最神奇的就是,价格上涨或下跌并不会直接带动成交量的波动,最受影响的其实是买房人对于未来预期的判断。

仔细想想很容易理解,即便是自住买房,大家也是在买预期,没有人会希望上个月刚买的房子,下个月还会持续下跌。

所以市场越热、房价越涨的时候,买房人越是会匆忙入场,这个逻辑不是没有道理的。

各位也从来不会在中介销售的朋友圈看到这样的动态:房价连着跌几个月了,大家快来买啊。

所以房价在持续下跌的趋势下,大家一定是焦虑并且观望的。

买房人焦虑的是还会跌多久,我能不能抄到底。而对于卖房人来说,就是我能不能在下跌通道中,一边安慰自己一边扛住月供带来的压力。

那买房的需求一直都在怎么办?

买新房限价房。

但一个直观的问题就是,行情不好,新房成交量跟不上供应量。

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

大家可以看到,凭借着限价的诱惑力,以及开发商在新房上可以讲的很多很多故事,其实新房成交不算凄惨,即使回不到高峰期,但也是上下稳定波动的。

最惨的是二手房。

市场变冷的情况下,仅有的需求被限价一手房给吸走了,凭借着售楼处的豪华和样板间的装修,以及地段上能够讲的规划故事,还可以吸引到一些刚需购买力。

但二手房是纯正市场化的,刚开始业主还可以抱团不降价,但每个人的情况不同,多少会出现业主为了解决个人资金紧张的问题,而选择低价抛售的房子,就是所谓的砸盘现象。

而砸盘多了,就会让市场出现一个现象,雪上加霜。

02

这样的连锁反应会不会影响开发商做项目做产品力的信心?

一定会。

当地产人自己对市场对城市丧失信心后,会采取一个非常消极的态度来面对项目:

拿不拿地的研判另说,但存量项目如果是限价盘,可能不缺客户不愁去化,但如果不是限价盘,就会非常难受。

但无论是不是限价盘,心态一定会是,早点卖完早点结束。

这种心态对于产品力的打磨一定会受到影响的,如果城市对于项目进度、质量管控的严格还好说,但如果城市对于开发商的监管条件不严,可能在没拿到证之前都会有项目选择开工,没拿到预售都会让买房人验资。

这种现象在三四五线城市并不少见。道理很简单,违规的成本不高,不痛不痒的罚点钱,远远比不上项目的进度重要。

赶进度、赶去化、没有心思做产品力,这个心态对于房地产开发是非常恐怖的。

当然,有的朋友可能会说,之前市场火热的时候,开发商的产品力也不咋样啊。

但各位明确一个问题,有利可图和无利可图,最后交出来的东西,一定是不一样的。

比如说,有些城市出现的无证售房、捆绑装修包、擅改规划……

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

当然还有朋友会质疑,售价比地价高这么多,开发商怎么会没有利润。

比如说一块地,开发商拿地价是1万,房子售价是2万,剩下的1万就是纯利润吗?

没这么简单。

拿地开发后,ZF还会收营业税、营业附加、预征所得、土地增值、个人所得等等各种合计15%的税收比例。

在开发过程中,还要承担契税、营销费用、土建成本、保障、精装修等各种开支,很多时候静淡行情,开发商也要承担亏损风险的。

限价就是在压缩这个利润。

行情不景气,但开发商和员工要吃饭,最后导致的结果就是大家这两年经常可以看到的WQ现象。

所以地产靠天吃饭,不是没有道理的。

03

那对于城市来说,会发生什么连锁反应呢?

就像天津出面澄清市场没有冷一样,对于城市来说,楼市过热不好,过冷也不好。

因为房价下跌和行情的下行,一定会反向影响土地市场的出让下滑。

一边是城市的发展建设,一边是城市财政的亏空,那怎么解决土地市场的凉态?热度下滑的情况下,只能加大供应。

比如2016-2019年苏州的土地供应都在6000亩上下,今年大幅增长到8400亩。

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

天津也比较明显,行情热度下滑,开发商的拿地热情就会被打压,因为要计算后续的去化能力,拿多可能就是在犯错。

但这个时候,土地的供应量反而却是持续充足的。

如果天津苏州房价不稳定,那接下来会怎样

因为地方的土地收入减少,当前的环境不可能放开调控,以量换价是一个不得已而为之的办法。

当然,这样的情况我们也要面对另一个问题,开发商参与城市建设的动力会急速下滑。

什么意思?其实一个城市的发展,我们看到的是开发商一直在卖房子,但是其实房企在大量的参与城市建设环节,比如说商业配套的建设,比如说保障房的代建,甚至比如说大量的教育配套甚至市政道路都是开发商参与建设的。

如果开发商在商品房市场的欲望降低,那么参与市政建设的欲望也会降低,那么这将极大的增加地方的工作压力,一个城市的发展就会受到影响。

所以说,哪怕房价在稳定下跌,哪怕控制住了银行的坏账,哪怕市场上的舆论声音都相对还好,对于政策颁布者,本质上也没有动力强行的推动这个政策长时间的存在。

所以指望楼市会被长期按住且下滑,是不现实的。

04

那对于买房人来说,这个时候应该怎么做选择?

像上海今年楼市回暖一样,并不是一下就直冲上来,而是前期已经经历了三年的横盘期。

当ZF觉得调控起效的时候,会稍微放宽限价,限价放宽就会带动一手房热度,一手房热度持续带动土拍热,最后就会传导到二手房。

这也是一个连锁反应。

所以对于苏州来说,短期的回撤可能是刚需的买入机会,但依旧存在调控的下行空间。

因为时间刚刚过了一年,未来1-2年可能依旧会出现波动,买房人很难抓到什么时候才是筑底阶段。

而天津的调控经历了将近3年,如果未来的供应量收紧一些,政策放松一些,买房人就可以看到曙光了。

我们再明确一个问题,即使是有政策调控和危机风险的存在,楼市短期会回落,但长周期去看,无论是城市化还是通胀,房产还是会曲线向上的。

就像我们以前吃5块一碗的面觉得不便宜,现在吃15一碗的面也能接受。

很多时候,我们会被眼前的局势框住未来的想象力。

楼市一定会出现一松一紧的,而对买房人来说,一定要踩准周期的节奏。

怎么踩准?关心政策和行情的变化。

第一个要关心的是直接作用于房地产市场的政策,比如税费的改变,限购政策的改变,首付成数的改变等等,这时也要看政策的力度和所在的城市。

第二种是国家金融政策,比如说降息、LPR的降低等等都是全国性的政策。发布之后我们要密切关注本地市场的市场变化。

除此之外,还要关注其他的一些宏观经济的数据,包括cpi的涨幅和gdp的走势。

当大家关注到数据、政策以及市场量价齐升共振的时候,这个时候就可以第一时间去买入了。

说起来很宏观对不对?以前我也不懂,但为了买房,你不得不懂。

简单点就是把握好时机,不要过早买入,宁愿牺牲浮盈和收益也要来换取确定性。

05

楼市不会是独立市场,任何的风吹草动,都会带来一系列的蝴蝶效应。

所以跌的时候,我们不要幸灾乐祸;涨的时候,也不能怨天尤人。

当然,也不能鼓吹。

现在调控的稳和决心,都是在给我们上车的机会。

因为个体除了把握时机,根本没有左右楼市的机会。

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