SEO技术教程学习
重庆网站优化、网站排名服务

三条红线之下,地产再无黑马

2019年下半年开始,王浩所属的房企为了达到主管部门要求的负债率指标,开始控制负债,“有些区域公司负债不高,现金流很充沛,但集团还是要求区域公司提前偿还贷款,银行都不乐意了,区域公司只能打电话逐个沟通。”

他彼时不理解公司的保守做法,直到2020年8月20日,住建部、央行约谈了12家房企,抛出房企融资的三条红线(又称“融资新规”):1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。根据踩红线的不同情况,又将各个房企归入红橙黄绿四档。

参会的保利、中海、华润和华侨城等,位列财务最健康的绿档,按照融资新规,绿档房企次年可以新增15%的融资规模,王浩所属公司即其中之一。

至此,他恍然大悟。

时日至今,财务高杠杆成了多数房企的标配。8月13日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在博鳌地产论坛上指出,房地产的高财务杠杆是降不下来的,一是没这个条件,二是没这个理由。

但融资新规还是来了,且留给房企的时间已经不多了。“监管要求9月30日房企就得拿出降档方案。”一家闽系房企副总张恒表示。

在房企的中期业绩会上,“如何应对融资新规”成了房企掌门人的必答题。杠杆高者表示一定积极降杠杆。财务稳健的“好学生”,不敢沾沾自喜,承诺将继续控制负债。

但一个共识正在形成:短期内再难出现弯道超车的黑马房企了。

山雨欲来风满楼

三条红线标准之下,全部踩线的房企归入红档,踩两条线者归入橙档,踩一条线者归入黄档,一条不踩者归入绿档。

“制定红线标准的财务数据以2019年财报为准,而不是2020年中报,其因有二:一是融资新规出台时一些房企还没出2020年中报,二是疫情对财务数据有影响,2020年中报业绩不好作为制定新规的标准。”金地集团江苏区域副总裁郝强表示。

按此标准,在2019年销售排行榜前30强中,恒大、融创、绿地、富力、金科、华夏幸福等位列红档,中梁、阳光城等位列橙档,碧桂园、万科、新城等位列黄档。绿档如保利、中海、招商蛇口、华润、金地、华侨城、金茂等,但也有少数民企,如龙湖和世茂。

各家房企纷纷在2020年中期财报会上表态。

佳兆业管理层表示,其净负债率已从去年底的144%降到今年年中的130%,希望到年底降至120%;龙湖董事长吴亚军表示,不因未踩三条红线而沾沾自喜,将进一步坚持财务自律、稳健发展。

“三条红线跟我们没啥关系,”山东某小房企的董事长表示,小房企本身并不太规范,平常与专业金融机构没有交集,也很难从那里拿到贷款,“我们在当地的龙头住宅开发项目,合计货值四五亿元,但在四大行那儿借不到钱,只是从地方城商行借到一点钱。”

早在融资新规“山雨欲来”之前,地产行业早已“风满楼”。

平安银行的一位员工表示,从去年年底以来,平安银行旗下的房企开发贷,存量的可以延续,新增的则批得越来越少,“因为上面规定各家银行对房企的开发贷要进行额度控制,不得增加。”

中信银行的一位员工表示,目前还不清楚融资新规如何落实到金融机构的执行层面。

“银行多是以地产项目为标的发放开发贷,信托等非标贷款也是以项目本身为融资标的,所以房企整体的杠杆率指标对此类融资影响不大。受影响最大的是公司债,因为房企本身即发债主体,如果财务指标不过关,可能过不了发债审核这一关。”

某闽系房企副总张恒透露,监管要求房企9月30日前提交具体降档方案,围绕三条红线的指标,各家制定不同细化目标,在三年内降到监管认可的范围。

“上市房企不需要每个月都向监管层提交公司财务情况,但每年四个季度的报表数据是要公开的。”至于非上市房企的监管,张恒说,这要看监管会不会把权力下放,让省市部门盯防那些在区域市场比较强的房企。

继续热捧高周转

不管融资新规的监管细则如何,房企都要拿出应对方案。

吴建斌在博鳌地产论坛上表示,房企无非三个杠杆,经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆,“经营杠杆要求房企高周转,财务杠杆意味着高负债率,合作杠杆就是跟别家房企合作开发以降低自身资金支出。”

融资新规针对的是财务杠杆,合作开发已是目前大多数房企的发展策略,最有效的出路应该是不断加码经营杠杆,继续高周转作业。这意味着房企需在高周转的最后一环——销售方面进一步发力,而销售回款的增加,可以同时降低房企的财务杠杆。

近年来,一向以品质著称的龙湖、绿城都投靠了高周转阵营。

绿城2020年中报显示,其从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期,分别按年提速24%、10%、14%及5%。龙湖CEO邵明晓表示,龙湖项目的周转率这两年越来越高,如今从拿地到开盘,基本上能保持在4-8个月之内,快的话五六个月以内就实现了销售开盘。

以销售狼性著称的某头部房企亦是如此。这位头部房企郑州分公司员工表示,公司从2019年11月、12月份以来,要求非营销线员工每个人都必须卖出一套房子,今年2月开始,指标上升到每个人卖出两套,但大多数人都不达标,“市场太不景气了。”

从中报数据来看,目前除了恒大、世茂、龙湖、万科等龙头房企上半年销售额同比增长之外,其他中小房企的销售额同比下降。例如,富力上半年权益销售额为510.6亿元,同比下降15.21%;华夏幸福上半年销售额419.33亿元,同比下降35.02%。

销售回款乏力、监管又不允许扩大负债,于是一些现金流紧张的房企,早就开始少拿地甚至不拿地。

公开信息显示,富力2019年7月底就在公司内部明确发文,下半年基本不拿地,抓销售促回款。2020年上半年富力购置的土地储备权益可售面积约243万平方米,相当于去年同期的21%。

在闽系房企副总张恒看来,很多房企的高负债是因为拿了很多土地,“如果大部分是可以马上开发的住宅用地,压力就不大,如果是文旅、商业、酒店土地,或者还没确权的土地,开发销售的周转速度太慢,资金压力是非常大的。”

而对于非住宅等开发周期更长的土地,处理方式之一即尽快剥离。例如恒大近期集中出售了旗下200多个商业地产项目。

干脆不做并购了

“现在看房企,基本是两个指标,一是融资成本,二是土储数量,如果一家房企融资成本极高,土储又低,在目前这种态势下,可能会被洗牌出局。”中信信托一位地产业务人员如是判断。

他进一步说,此前中小房企还可以通过财务杠杆,扩大土储和销售规模,实现弯道超车,但在融资新规之下,基本上不可能了,“以后的形势只能是强者越强,弱者越弱,房地产行业的集中度将越来越高。”

克尔瑞数据显示,2019年前十房企销售额市占率28.2%,同比上升1.3个百分点,百强房企销售额市占率更是提升5.4个百分点,达到72.1%。

国家统计局显示,2019年商品房销售额159725亿元,同比增长6.5%,明显低于2018年的35.1%,而TOP10房企销售额2019年增速的平均值为17.2%,远高于行业增幅。这意味着,在行业销售额接近天花板之际,头部房企增幅是以中小房企的没落甚至谢幕为代价的。

“一旦融资渠道继续收缩,这些房企或许只能出售项目或股权筹措资金了,”上述中信信托人士表示,一些高杠杆房企现在是被动负债,“在他们的负债表中,不少是信托等非标债务,利率高达12%以上,而卖房的净利率不过7%-8%,甚至更低,所以他们举债是为了借新还旧。”

大房企对于并购变得愈发谨慎。该信托人士称,一般而言,并购方的资产负债率较低,被并购方的资产负债率高,并购之后的结果则是,并购方的资产负债率相应升高,一旦触及条道红线,就会影响并购方的后续融资。

这亦解释了大房企面对并购标的时的虚晃一枪。

例如万科7月31日与泰禾签署的意向入股协议规定,泰禾必须自己先解决其债务问题,然后万科才会出资入股。世茂对于福晟集团,实行的是托管,而非并购,不对福晟集团增信,亦不负责福晟集团的债务。

上述山东小房企老总表示,一家离红线还有一点距离、融资额度颇有余裕的头部房企,实行了以下的并购方式:某地产项目公司没钱,寻求资金帮助,该房企在并购对方时先不出钱,而是将其并入体内后,再使用自身授信额度获得贷款,然后再用贷款支付给对方并购款。

此举虽然占用了该房企的融资额度,但让其在并购时未影响自有现金流。还有个别房企,干脆放弃并购机会。

一家头部房企郑州分公司的员工透露,洛阳某项目合作方有土地,但是缺钱,找到该房企郑州分公司寻求合作,两者一拍即合,“于是郑州分公司向上级华北区域公司寻求3亿元的资金支持,华北区域回复称:‘我们没钱,你们自己想办法’,然后项目合作就黄了。”

(应受访者要求,王浩、张恒、郝强为化名)

本文链接: http://www.xusseo.com/lajifenlei/35932.html

版权声明:本文著作权归原作者徐三seo所有,转载请注明出处,感谢!

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

重庆SEO培训徐三为您提供最专业的SEO方案

SEO十万个为什么熊掌号专题

友情链接


#